Vonovia Aktie: Zahlen für 9 Monate, Rental-EBITDA +3,5 %, CFO strebt keine Verlängerung an

Vonovia hat am 4. November 2026 seine Zahlen für die ersten neun Monate vorgelegt. Das bereinigte EBITDA im Segment Rental stieg um 3,5 % auf 1.912,2 Mio. Euro, nach 1.847,0 Mio. Euro im Vorjahreszeitraum, obwohl der Konzern rund 5.000 Wohnungen weniger besaß als ein Jahr zuvor. Das Segment Value-add legte um 31,4 % auf 197,2 Mio. Euro zu, vor allem durch die eigene Handwerkerorganisation und das Energiegeschäft. Die Segmente Recurring Sales und Development blieben laut Unternehmen durch höhere Finanzierungskosten und zurückhaltende Käufer belastet. Zugleich teilte Vonovia mit, dass Finanzvorstand Philip Grosse seine laufende Amtszeit nicht über 2027 hinaus verlängern will.

Vermietung wächst bei kleinerem Bestand

Die Zahl der eigenen Wohnungen sank auf 527.488, nach 532.558 ein Jahr zuvor (minus 1,0 %). Das organische Mietwachstum betrug 3,8 %, davon 2,3 % aus Marktmieten, 1,2 % aus Modernisierung und 0,3 % aus Neubau. Leerstand 2,3 %, Mieteinzugsquote 99,6 %.

Laut Unternehmen fielen die Mietindex-Anhebungen etwas schwächer aus als erwartet. Die Investitionen in Modernisierung und Neubau stiegen um 20,3 % auf 951,8 Mio. Euro.

Verkäufe bleiben verhalten

Das bereinigte EBITDA im Segment Recurring Sales sank um 11,8 % auf 49,9 Mio. Euro. Veräußert wurden 965 Wohnungen; der durchschnittliche Aufschlag von 42,2 % auf den Verkehrswert lag deutlich über dem Vorjahr. Laut Unternehmen hatte das Vorjahr von vielen Eigentumsübergängen aus Verträgen profitiert, die Ende 2024 geschlossen wurden.

Im Segment Development lag das bereinigte EBITDA bei 28,1 Mio. Euro, nach 64,4 Mio. Euro. Das Vergleichsjahr enthielt 53,3 Mio. Euro aus einem Grundstücksgeschäft; bereinigt um diesen Effekt lag das Development-Ergebnis laut Unternehmen über dem Vorjahreszeitraum.

Insgesamt realisierte Vonovia Veräußerungen von rund 900 Mio. Euro: rund 410 Mio. Euro Non-Core-Bestände, rund 240 Mio. Euro Minderheitsbeteiligungen, rund 220 Mio. Euro Recurring Sales und rund 20 Mio. Euro Grundstücke. Nach Angaben von Vonovia haben sich die Finanzierungsbedingungen seit Beginn des Konflikts im Nahen Osten deutlich verschlechtert, die Zinsen stiegen seit Anfang September weiter.

Höhere Finanzierungskosten drücken das Ergebnis je Aktie

Das bereinigte Finanzergebnis lag bei minus 636,6 Mio. Euro, nach minus 546,4 Mio. Euro. Das bereinigte EBT je Aktie sank auf 1,66 Euro, nach 1,76 Euro, das bereinigte Aktionärsergebnis je Aktie auf 1,32 Euro, nach 1,45 Euro. Beim operativen Free Cashflow nennt das Unternehmen unter anderem das Nettoumlaufvermögen und höhere Ausschüttungen an Minderheitsaktionäre als Gründe.

Der EPRA NTA je Aktie stieg um 0,1 % auf 46,31 Euro. Der Beleihungsauslauf (LTV) betrug am 30. September 2026 46,1 %, nach 45,4 % zum Jahresende 2025. Für 2026 erwartet Vonovia einen weitgehend unveränderten Portfoliowert gegenüber Ende 2025.

Prognose 2026 präzisiert und teils gesenkt, erste Werte für 2027

Beim bereinigten EBITDA erwartet Vonovia für 2026 die untere Hälfte der Spanne von 2,95 bis 3,05 Mrd. Euro, beim bereinigten EBT den Bereich um das untere Ende von 1,9 bis 2,0 Mrd. Euro, beim bereinigten Aktionärsergebnis die obere Hälfte von 1,4 bis 1,5 Mrd. Euro und bei den Mieterlösen die obere Hälfte von 3,45 bis 3,55 Mrd. Euro. Gesenkt wurden das organische Mietwachstum auf rund 3,8 % (zuvor rund 4 %) und die Investitionen auf rund 1,3 Mrd. Euro (zuvor rund 1,4 Mrd. Euro). Der operative Free Cashflow vor Veränderung des Nettoumlaufvermögens soll moderat unter dem Vorjahr liegen, zuvor auf Vorjahresniveau. Nach Angaben von Vonovia wurde die Anpassung am 28. Oktober 2026 per Ad-hoc-Mitteilung veröffentlicht.

Für 2027 rechnet das Unternehmen mit leichtem Wachstum beim bereinigten EBITDA, mit einem bereinigten EBT und Aktionärsergebnis ungefähr auf dem Niveau von 2026 und mit rund 4 % organischem Mietwachstum. Für 2028 erwartet Vonovia das bereinigte EBITDA am unteren Ende von 3,2 bis 3,5 Mrd. Euro.

Neue Manage-to-Green-Investitionen werden ausgesetzt, Neubau für den eigenen Bestand wird verringert, und das Segment Development wird einer strategischen Überprüfung unterzogen, über die Vonovia mit den Jahreszahlen informieren will.

Finanzvorstand strebt keine Verlängerung an

Philip Grosse hat den Aufsichtsrat laut Unternehmen darüber informiert, dass er seine laufende Amtszeit als Finanzvorstand nicht über 2027 hinaus verlängern möchte. Bis dahin bleibt er im Amt. Vonovia ist zuversichtlich, den Nachfolger in Kürze bekannt geben zu können.

„Im aktuellen Zinsumfeld liegt unser Fokus klar darauf, den Cashflow zu sichern, Kapital gezielt einzusetzen und die Bilanz zu stärken.“Philip Grosse, Finanzvorstand der Vonovia SE